Acquisto immobili donati: dal 18 Dicembre 2025 comprare casa è sicuro!

Dal 18 Dicembre 2025 acquistare una casa pervenuta per donazione non è più un rischio. 

Con l’entrata in vigore della legge introdotta dal DDL, viene stabilita una nuova regola generale, valida per tutte le compravendite: la sicurezza della circolazione dei beni prevale sulla pretesa di recupero materiale del bene da parte degli eredi. La commerciabilità degli immobili donati viene garantita, trasformando la tutela dei legittimari da un diritto reale a puramente economico, con il conseguente sblocco delle transazioni e un più agevole accesso al credito bancario.

1.  LA RIVOLUZIONE SUGLI IMMOBILI DONATI 

Il cuore della riforma riguarda la gestione di beni ricevuti in donazione. Fino a poco tempo fa, acquistare una casa donata comportava il cosiddetto “rischio di restituzione”. In pratica, gli eredi legittimi (figli, coniuge o ascendenti), in caso di lesione della loro quota, potevano impugnare la donazione anche a distanza di anni e richiedere la restituzione dell’immobile. 

Questo generava una certa incertezza che incideva sulle valutazioni degli immobili e sulle decisioni delle banche in materia di concessione dei mutui. 

Si era così creato un vero e proprio “mercato parallelo”, nel quale gli immobili donati erano più difficili da vendere o finanziare. 

Con la riforma non sarà più possibile far valere diritti sugli immobili donati che sono stati venduti. 

Tuttavia, per gli eredi legittimari che sono stati lesi dalla donazione non scompare la tutela: essi potranno vantare un diritto di credito nei confronti del donatario. 

2. REGIME TRANSITORIO SUCCESSIONI FUTURE

È fondamentale comprendere il periodo temporale della riforma. Le nuove disposizioni si applicano sulle successioni aperte dopo l’entrata in vigore della legge. 

Per le successioni già aperte, continuano ad applicarsi le vecchie regole, a condizione che entro sei mesi dall’entrata in vigore della legge venga formalizzata una domanda di riduzione o un atto di opposizione.

In altre parole, le disposizioni precedenti si applicano alle successioni aperte prima dell’entrata in vigore della legge solo se, entro sei mesi, ricorre una delle seguenti condizioni:

• la domanda di riduzione della donazione è già stata notificata e trascritta;
• la domanda di riduzione della donazione è notificata e trascritta entro i sei mesi;
•  i legittimari notificano e trascrivono, entro i sei mesi, un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione verso il donatario ovvero i suoi aventi causa. 

Decorsi sei mesi senza che siano stati effettuati adempimenti, le nuove disposizioni si applicano anche alle successioni aperte prima dell’entrata in vigore della legge.

3.  SEMPLIFICAZIONE DELL’ACCETTAZIONE DI EREDITA’

La riforma introduce importanti novità anche sul fronte burocratico delle successioni. 

Viene istituita una nuova modalità di trascrizione nei registri immobiliari per l’accettazione di eredità tacita. 

Questo potrà ora essere documentato tramite un atto pubblico o una scrittura privata autenticata contenente una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà resa dall’erede.

CONCLUSIONI

La riforma delle donazioni, rappresenta un punto di svolta per il mercato immobiliare. L’eliminazione del rischio di restituzione degli immobili donati restituisce certezza alle compravendite e favorisce una maggiore fluidità del mercato. 

Il nuovo equilibrio tra tutela dei legittimari e sicurezza della circolazione dei beni consente di superare criticità storiche, senza sacrificare i diritti degli eredi. 

In questo contesto, la riforma si configura come uno strumento essenziale per garantire stabilità giuridica, trasparenza e sviluppo del mercato immobiliare, con benefici concreti per cittadini, professionisti e istituti di credito.